安邦咨询:楼市供大于求格局三年内难改

本文摘要：在330新政实施以及降息、降准等受到影响政策变换效应下，上市房企4月份销售额呈现出显著回落势头，特别是在是在一二线城市成交价大幅度转好的势头下，部分房企当月销售额堪称缩减到。然而，单月的热卖难言市场早已翻转，硬币的另一面是上市房企的销售目标完成率仍不悲观。对房企而言，除了一线城市和少数二线城市外，大部分地区今年的去库存压力依旧较小，逃跑市场窗口期极力走量仍是目前最主要的策略。根据安邦集团研究数据表明，比起于2、3月份房企销售业绩普跌的势头，4月份上市房企销售争相上升。

在330新政实施以及降息、降准等受到影响政策变换效应下，上市房企4月份销售额呈现出显著回落势头，特别是在是在一二线城市成交价大幅度转好的势头下，部分房企当月销售额堪称缩减到。然而，单月的热卖难言市场早已翻转，硬币的另一面是上市房企的销售目标完成率仍不悲观。对房企而言，除了一线城市和少数二线城市外，大部分地区今年的去库存压力依旧较小，逃跑市场窗口期极力走量仍是目前最主要的策略。根据安邦集团研究数据表明，比起于2、3月份房企销售业绩普跌的势头，4月份上市房企销售争相上升。

数据表明，在其追踪的万科、恒大、保利等20家已发布业绩的上市房企中，仅有5家房企销售金额经常出现同比或环比下降现象，其余房企无论是环比还是同比皆呈现出下跌势头。龙头房企销售增幅广泛跑完输掉大市，万科、恒大、保利及万达的单月销售额在百亿元以上。保利地产同比、环比销售增幅皆多达60%，万科、万达同比销售增幅也在30%以上。

相对于中小型房企，大型房企不仅不具备品牌优势，普遍的布局让其在价格调整上不具备更大操作者空间，在营销模式上也能更佳地与互联网或金融企业合作，使用众筹等新型销售模式。在行业集中度提升的大背景下，大型房企将是市场转好的主要获益对象。不过，由于目前市场转好集中于在一二线城市，三四线城市成交价仍然不振，造成部分房企并没从本轮转好潮中获益。

重点布局在三四线城市的碧桂园，4月份销售金额仅有为65.6亿元，较去年同期经常出现下降。保利地产内部人士回应，从公司4月份的销售情况来看，一二线重点城市销售环比快速增长约50%以上，转好迹象显著，但沈阳、无锡、佛山等二三线城市及北方区域对楼市新政受到影响的反应更为迟缓，楼市新政对各地楼市影响显露出差异化。

以目前主流房企扎堆的一线城市为事例，由于竞争白热化造成地价攀升，部分一线城市的利润前景甚至不如二线城市。2013年上海的地价与房价劣为12200元/平方米，但2014年该数值上升至8000元/平方米，今年更进一步下降至6000元/平方米，地价与房价劣甚至高于二线城市整体大约6500~7200元/平方米的水平，这表明出有一线城市虽然房子不恨买，但很有可能是无利可图。

目前显然，房企非常简单地扎堆在一二线经济繁盛城市的作法渐渐回头必经，对各类型城市甚至板块的市场需求挖出能力，将沦为房企未来竞争的关键因素。利用本轮A股大牛市，上市房企争相抛再融资计划。

统计资料表明，截至5月15日，今年有数24家A股上市房企宣告以定减，募资额总计1166亿元，是去年全年的2.43倍，呈圆形愈演愈烈态势。在房地产下半场，无论是为了减少负债率，还是用作转型发展，手里是不是钱是最重要的，总体而言，谁能更佳地利用资本市场筹集资金，谁就能脱颖而出。

资本市场的疯狂更加不利于已上市的大型房企，缺少融资渠道的中小型房企会更进一步被出局出局。尽管4月份楼市步入再一的开门红，但一季度市场的下滑造成上市房企的销售目标完成率难言悲观。

截至今年前4月，仅有恒大地产的目标完成率超过30%，多数房企集中于在20%左右，部分房企甚至仅有已完成15%。目前，除了一线城市和少数二线城市外，大部分地区今年的去库存压力依旧较小，房价较慢声浪的可能性并不大，预计未来半年内楼市或将呈现出量升价大位的趋势，公司今年的主要工作仍然是逃跑市场窗口期，忠诚走量、去库存。从中长期来看，除非地方政府在三年内不卖地，否则大多数城市供大于求的市场格局无法挽回。随着政策性刺激的边际效应递增，市场能否维持持续加剧尚待仔细观察，除了去库存之外，房企还应当根据人口流向、产业结构、城市规划的变化调整市场布局，适应环境新形势下的市场变化。

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